こんにちは！沖縄の解体工事、田畑工業のブログ担当です^ ^
「古い家を解体したいけれど、更地にすると固定資産税が上がるって本当？」
と迷っていませんか。
家を解体すると、土地の固定資産税は上がることがほとんどです。
ただ、解体したその日から上がるわけではありません。
税金が決まる仕組みを知っておくと、解体の時期を考えやすくなります。
この記事では、解体すると固定資産税が上がる理由と、
上がり始める時期、解体の時期を決めるときに見ておき
たい点をまとめました。
解体すると固定資産税が上がる理由
「住宅用地特例」が使えなくなる」
住宅が建っている土地は、「住宅用地特例」という制度で固定資産税が安くなっています。家を解体して更地にすると、住宅用地ではなくなるので、この特例が使えなくなります。土地の税額が上がるのはこのためです。
安くなる割合は土地の広さで変わる
住宅用地特例で安くなる割合は、土地の面積によって違います。
- 200㎡以下の部分：固定資産税の計算の元になる金額が6分の1、都市計画税は3分の1
- 200㎡を超える部分：固定資産税が3分の1、都市計画税は3分の2
一般的な戸建て住宅の敷地なら、ほとんどが6分の1の対象です。
計算してみると
土地の評価額が1,000万円（150㎡）、固定資産税の税率が1.4%の場合で比べてみます。
- 特例あり：1,000万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 約2.3万円
- 特例なし（単純計算）：1,000万円 × 1.4% ＝ 14万円
実際には、税額が一気に上がりすぎないよう調整される仕組みがあるので、この計算どおりに6倍になるとは限りません。正確な金額は、土地のある市町村の資産税の窓口で確認できます。
税金が上がるのはいつから？
基準は毎年1月1日
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物がどんな状態だったかをもとに、その年の税額が決まります。
1月2日から12月31日のあいだに解体した場合、その年の税金は家が建っている状態のまま計算されます。特例が外れるのは、解体したあとに迎える次の1月1日からです。
たとえば3月に解体を終えた場合、その年の税額は特例ありのまま。翌年の1月1日に更地になっているので、翌年の税額から特例なしで計算されます。
12月中に解体が終わる場合
12月に解体が終わって、更地のまま1月1日を迎えると、翌年度の税額から特例なしになります。年末に工事を予定しているなら、工期とあわせて確認しておくと安心です。
家を残しておけば税金は安いまま？
「税金が上がるなら、解体しないで置いておいた方がいいのでは」と考える方もいます。ただ、空き家を放置することにも別のリスクがあります。
空き家でも特例が外れることがある
管理されていない空き家は、市町村から指導や勧告を受けることがあります。「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けると、家が建っていても住宅用地特例の対象から外れます。自治体によっては、この先人が住む見込みがないと判断された家の敷地で、特例が外れるケースもあります。
沖縄の空き家で気をつけたいこと
沖縄は台風が多く、潮風による塩害も受けやすい地域です。古い建物をそのままにしておくと、次のようなことが起こりやすくなります。
- 台風で屋根材や外壁が飛び、近所の家や車に当たる
- コンクリートの表面がはがれ落ちたり、ブロック塀が倒れたりする
- 雑草や虫が増えて、近所から苦情が出る
建物が原因で他人に被害が出た場合、所有者が責任を問われることもあります。
解体の時期はどう決める？
解体の時期は、その土地をこれからどうするかで考え方が変わります。
売却する予定なら
更地にして売るか、建物付きで売るかで、解体の時期が変わります。不動産会社と相談して、引き渡しの時期から逆算して決めるのが一般的です。相続した空き家を売る場合は税金の特例が使えることもあるので、税理士にも確認しておくと安心です。
建て替えるなら
建て替えの場合、条件を満たせば工事中も住宅用地特例が続く扱いがあります。着工の時期や建築のスケジュールについて、事前に市町村の窓口で確認しておきましょう。
しばらく土地を持っておくなら
すぐに使う予定がない場合は、更地にしたあとの税額と、建物を残した場合の管理の手間やリスクを比べて決めることになります。駐車場にするなど、土地の使い道もあわせて考えると判断しやすくなります。
補助金について
市町村によっては、空き家の解体が補助金の対象になるケースもあります。気になる場合は、解体の契約をする前に市町村の窓口で確認してみてください。
解体の前後にやっておきたいこと
市町村の窓口で税額の目安を聞く
解体後の税額がどれくらいになるかは、土地のある市町村の資産税の窓口で相談できます。先に目安がわかっていると、お金の計画も立てやすくなります。
解体後は「建物滅失登記」を
建物を解体したら、1か月以内に法務局で「建物滅失登記」を申請する必要があります。登記が残ったままだと、もうない建物に固定資産税がかかり続けることもあるので、忘れないようにしてください。
さいごに
家を解体すると、住宅用地特例が外れて土地の固定資産税は上がります。ただし、上がるのは解体後に迎える次の1月1日からです。一方で、空き家を残しておいても、管理の状態によっては特例が外れることがあります。
売却や建て替えなど、今後の予定とあわせて解体の時期を考えてみてください。
